商品房买卖合同纠纷案件分析

【基本案情】

2004年3月16日，张卫珉等七人分别向某县城镇建设综合开发总公司（以下简称沪建公司）购买由其开发的位于某县县龙港镇金河路128号金瓯大厦商品房1套，双方就此签订一份商品房买卖合同（以下简称原合同），合同中双方约定了商品房的建筑面积、总金额等基本情况，并约定沪建公司应于2004年8月28日前将该商品房经验收合格后交付使用。在张卫珉等七人按约支付了全部购房款后，沪建公司未能按约如期交付商品房。2005年3月3日，双方为房屋交付一事又签订房屋交付协议书（以下简称协议书），协议书内容是“经双方协商乙方（张卫珉等七人）同意甲方（沪建公司）交付期限为2005年3月3日，并领取钥匙”。当日，某县城建公司向张卫珉等七人交付了房屋。

张卫珉等七人认为，根据双方签订的合同第九条规定，出卖人逾期交房超过90天，买受人有权解除合同，若买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之五的违约金。现他们已要求继续履行合同，故沪建公司应支付逾期违约金。

沪建公司辩称，在经双方协商后，对交付期限重新作了约定，并于2005年3月3日签订了协议书。现公司方按变更后的时间向原告交付房屋，并不违约。

【裁判要旨】

原审法院审理后认为，张卫珉等七人与沪建公司于2003年12月9日签订的《商品房买卖合同》及事后于2005年3月3日因变更房屋交付期限而签订的《房屋交付协议书》，均系双方当事人的真实意思表示，符合法律规定，应确认有效，事后双方均已按合同的约定及变更后的交付房屋的期限各自履行了相应的义务。至于张卫珉等七人认为双方后来所签订的《房屋交付协议书》并非变更房屋交付期限的协议书，依据不足，且与本案的基本事实相悖，不予采信。遂判决驳回张卫珉的诉讼请求。

【再审结果】

检察机关抗诉后，某市中级人民法院将本案发回某县人民法院再审。再审判决认为，张卫珉等七人虽在沪建公司交付房屋领取钥匙时，与其签订了内容为同意交付时间为2005年3月3日的房屋交付协议书，但此时沪建公司逾期交房的事实已经发生，双方并未就原合同约定的违约责任条款作出变更，也未给予沪建公司逾期交房的免责承诺，故沪建公司之前的违约责任不能免除。因此，检察机关要求沪建公司承担违约责任的理由成立。

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