为破解虚假租赁难题，浙江高院今年9月制定出台《解答》，针对厂房、商铺、办公楼等经营性房屋，明确执行程序中从严审查案外人提出的租赁关系，应以占有作为认定租赁权成立与否的标准。承租人必须依据租赁合同占有房屋，开始占有的时间节点必须是在案涉房屋抵押、查封前，而且必须至今占有，也即必须是在法院执行时仍然占有。

《解答》明确五种情形下可以认定“占有”：（一）案外人在抵押、查封前已经在且至今仍在案涉房屋内生产经营的；（二）已经领取以案涉房屋作为住所地的营业执照且至今未变更住所地的；（三）已经由其且至今仍由其支付案涉房屋水电、物业管理等费用的；（四）已经对案涉房屋根据租赁用途进行装修的；（五）其他确切证据证明其已在抵押、查封前直接占有案涉房屋的。

要求承租人在抵押、查封前合法占有房屋意味着租赁合同当然必须在抵押、查封前签订。对于租赁合同是否签订于案涉房屋抵押、查封前，《解答》同样采用客观性标准，明确四种情形下可以认定：（一）租赁合同的当事人在抵押、查封前已在房屋管理部门办理租赁登记备案手续的；（二）已就相应租赁关系提起诉讼或仲裁的；（三）已办理租赁合同公证的；（四）有其他确切证据证明，如租赁合同当事人已在抵押、查封前缴纳相应租金税、在案涉房屋所在物业公司办理租赁登记、向抵押权人声明过租赁情况等。

“这就在一定程度上堵住了被执行人与案外人通过倒签房屋租赁合同以规避执行的漏洞，同时也可引导房屋出租人和承租人主动进行房屋租赁登记备案。”傅松苗说。

 

一经查实虚构租赁关系，罚款拘留直至追究刑事责任

由于与被执行人串通的案外人可以在案涉房屋抵押或者被查封后制造占有事实，而申请执行人一般很难证明案外人真正开始占有的时间节点，法院从严审查把关仍难以完全识破虚假租赁。

为此，《解答》提出应引导市场主体在接受房屋抵押前查明现状，如是否存在案外人占有等情况，并固定相关证据。法院在保全和执行环节应严格落实现场查封制度，保全、执行人员亲赴现场查明房屋实际状况和使用情形。

同时，对虚构租赁关系、对抗法院执行的行为，一经查实，要依法对相关责任人员采取罚款、拘留，直至追究刑事责任等惩戒措施。

张某就因恶意串通伪造租赁合同吃了苦头。林某到期未还银行贷款，成为被执行人后下落不明，瑞安法院对其抵押房产依法拍卖时，张某声称该房产在抵押前已经由其承租，租赁期限为十年。执行法官发现可疑之处，传唤张某调查，并对案涉房产进行多次走访。调查中，张某承认与林某恶意串通伪造租赁合同，瑞安法院决定对其司法拘留七日。

此案绝非孤例，还有因此被送进牢房的。丁浙良因经营所需四处借债，逾期未还进入执行程序。李勇明是债权人之一，为多分债权利益，他先后指使丁浙良与其伪造了一份10万元承租的租赁合同、一份35万元的借条，并据借条起诉到法院，庭前达成调解协议，申请法院司法确认后，要求参与法院的执行分配，并以已向丁浙良一次性付清10万元房租为由，要求法院先行退还剩余的房屋租赁费。

嵊州法院经调查发现，李勇明与丁浙良存在虚构债务、虚假诉讼情况，遂经再审撤销原民事调解书，并将其移送公安机关处理。后李勇明以妨害作证罪被判处有期徒刑一年，丁浙良以帮助伪造证据罪被判处有期徒刑八个月。

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